해안 주택 구매자는 홍수 위험 증가와 보험료 인상을 무시하고 있습니다

: By 리사 팜과 토비 W. 볼슨, 조지아 주립대학교

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플로리다는 해안 홍수를 다루는 유일한 주가 아닙니다. 메릴랜드주 아나폴리스에 있는 기업들은 점점 더 빈번해지는 만조와 폭풍 해일 홍수에 직면하고 있으며 버지니아, 사우스캐롤라이나 및 기타 주의 주택 소유자들도 마찬가지입니다. 게티 이미지를 통해 짐 왓슨 / AFP

플로리다 주 아폴로 비치는 물가 바로 근처에 수백 채의 집이 늘어서 있는 미로 같은 운하입니다. Tampa 바로 남쪽에 있는 전체 커뮤니티는 해발 약 3피트에 불과하므로 해수면 상승에 따른 폭풍 해일의 위험에 처해 있습니다.

미국 해안의 주택 구매자는 침실 크기를 확인하는 것처럼 쉽게 각 부동산의 홍수 위험을 확인할 수 있습니다. 현재 대부분의 해안 부동산 목록 미래의 홍수 위험 세부 정보 포함 기후 변화를 고려한 것. 예를 들어 Apollo Beach의 경우 많은 속성이 홍수 위험 척도에서 9점 만점에 10점 이상입니다.

하지만 그 지식이 주택 구입자들을 막지는 못합니다.

해안가 주택은 일 이내에 판매 시장에 진출하는 것과 같은 이야기가 진행되고 있습니다. 사우스 플로리다 해안을 따라 때에 과학적인 보고서 경고 지구가 따뜻해짐에 따라 증가하는 해안 홍수 위험에 대해.

우리는 교수 도시 지리 과 미국 정치 부동산 업계를 따르는 사람들. 사람들이 값비싼 피해로 이어질 수 있는 위험을 무시하고 결국 재산 가치를 낮추는 이유를 이해하기 위해 수백 명의 플로리다 부동산 중개인에게 고객의 동기와 우려 사항에 대해 이야기했습니다.

여기에서 우리가 배운 것이 있습니다.

구매자가 장기적인 위험을 고려하도록 강요하는 것은 없습니다.

우리는 680년 말에 2020명의 플로리다 부동산 중개인을 대상으로 설문조사를 했습니다. 응답 제안 예상 주택 구매자는 대체로 새 주택을 찾을 때 고도 또는 홍수 취약성을 고려하지 않으며 상세한 홍수 위험 지도의 가용성이 그들에게 거의 또는 전혀 영향을 미치지 않았습니다.

문제의 일부는 모기지 대출 기관과 감정평가사가 부동산의 해수면 상승에 대한 취약성을 설명하지 않아 주택 구입자들이 지갑에서 위험을 즉시 느끼지 못한다는 것입니다. 모기지가 필요 없는 부유한 구매자 필요하지 않습니다 홍수 보험을 구입하고 의회는 롤백의 역사 홍수 보험료가 인상됩니다.

요컨대, 구매자가 장기적인 위험을 고려하도록 강요하는 것은 없습니다.

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많은 플로리다 해변가 주택과 지역 사회는 해수면 상승과 폭풍 해일의 위험에 처해 있습니다. Getty Images를 통한 Jeffrey Greenberg / Universal Images Group

동시에, 연구는 위험이 비용으로 전환되는 방식을 명확하게 보여주고 있습니다. 홍수 위험 지도를 만드는 과학자들의 최근 논문에 따르면 Apollo Beach와 Tampa가 있는 플로리다의 Hillsborough 카운티는 70의 % 증가 기후 변화로 인해 2050년까지 연간 홍수 피해가 증가합니다. 30년이 채 안 되는 모기지론입니다.

부동산 중개인이 듣는 것

우리가 추론했을 때 2020년 설문조사 시작 인구의 일부가 홍수 위험에 처한 부동산을 피했다면 수요가 감소하고 가격이 하락해야 합니다. 우리의 2018년 이전 설문조사, 플로리다 해안 주택 소유자와 관련된 조사에서 공화당과 민주당원 모두 미래의 주택 가치가 해수면 상승에 영향을 받지 않을 것이라고 믿고 있다는 사실을 발견했습니다.

시장이 홍수 위험을 대부분 무시하고 있다는 이론을 테스트하기 위해 부동산 중개인에게 그들이 본 것을 물었습니다. 홍수 위험이 있는 부동산에 대해 집값이 빠르게 떨어지거나 오르지 않는 것을 어느 정도 관찰했습니까? 11%는 “전혀 그렇지 않다”고 보고했다. 680명의 에이전트 중 XNUMX명만이 홍수 위험이 있는 부동산의 집값이 "매우 자주" 정체되거나 하락하고 있다고 밝혔습니다.

또한 모기지 대출 기관이 예를 들어 포인트 또는 모기지 보험의 형태로 홍수 취약 지역에서 대출 신청을 거절하거나 대출 수수료를 인상하는 것을 본 적이 있는지 질문했습니다. 7%는 "전혀 그렇지 않다"고 답했고 XNUMX%만이 "약간 자주", "매우 자주" 또는 "항상"이라고 답했다.

거의 70%에 달하는 대다수의 중개인은 향후 10~XNUMX년 동안 부동산 시장에 거의 영향을 미치지 않을 것으로 예상한다고 말했습니다.

다음은 그들이 말한 것 중 일부입니다.

“사람들은 플로리다 해안 지역에서 여전히 구매하고 있으며 구매하더라도 가치 하락은 없을 것입니다. 시장을 주도하는 가장 큰 구매자 풀은 은퇴했거나 곧 은퇴할 사람들이며 그들은 기후 변화의 영향이 있기 훨씬 전에 사라질 것이라고 믿습니다. 그들은 주로 감정에 따라 구매하고 장기적인 소유 비용을 고려하지 않습니다. 그들은 또한 모기지 없이 현금으로 구매합니다.”

대출 기관조차도 현재 미래의 해수면 상승으로 인해 위험에 처한 부동산에 대한 모기지 신청을 거부할 실질적인 인센티브가 없습니다. 적합한 모기지를 구매하는 연방 기관 현재 필요하지 않습니다 홍수 위험 또는 해수면 상승 가능성에 대한 정보 수집. 이러한 요구 사항이 변경되면 홍수 위험이 대출 결정으로 전환될 것입니다.

“연안 부동산 구매자는 재정적으로 더 위험을 감수할 수 있고 더 높은 보험료를 감당하거나 자가 보험에 가입할 수 있습니다. 해수면 상승은 현재 우리 지역 시장에서 가장 먼저 떠오르는 것이 아닙니다.”

연방 홍수 보험은 수년간 미국 세금으로 많은 보조금을 받았습니다. 사실, 국가 홍수 보험 프로그램은 미국 재무부에 빚을 지고 있습니다. 약 $ 20 억 주택 소유자가 지불하는 보험료를 초과하는 비용. 1년 2022월 XNUMX일 현재, 모든 신규 및 갱신된 홍수 보험 정책 의 대상이 될 것입니다 Risk Rating 2.0이라는 새로운 가격 시스템 위험을 고려하도록 설계되었습니다.

그러나 프로그램 하원 의원들의 정치적 압력에 직면 요금이 너무 빨리 오르거나 너무 높아지지 않도록 합니다. 또한, 사우스 플로리다 시장의 상대적으로 큰 부분을 차지하는 현금으로 주택을 구입하는 구매자는 홍수 보험 요건이 적용되지 않습니다.

“부유한 사람들은 여전히 바다 앞에 산다는 생각에 매료될 것이지만, 아마도 그들은 해수면 상승의 영향에 대해 재산을 더 탄력 있게 만드는 데 많은 돈을 쓸 것입니다. 이것은 아마도 고급 속성에 대한 수요가 그렇게 많이 약화되지 않을 것이라는 것을 의미합니다.”

일부 에이전트는 부유한 주택 소유자가 위험을 심각하게 받아들이고 구조적 변화에 투자할 계획이라고 제안했습니다. 주택을 올리는 것과 같은 해수면 상승과 폭풍 해일로부터 재산을 더 안전하게 만들 수 있습니다.

시장은 장기적인 위험을 통합하지 않습니다

때문에 해수면 상승 및 폭풍 위험 기후 변화로 인해 현재 플로리다 남부에서 판매되고 있는 많은 주택이 손상이나 값비싼 개조 없이는 30년 모기지 기간보다 오래 지속되지 않을 것이며 해수면 상승에 취약한 주택의 재판매가 갈수록 어려워지는.

지금까지 플로리다의 정책 입안자들은 위험을 무시하거나 약점을 보완하기 위해 제한된 조치만 취했으며 때로는 다른 곳에서 위험을 증가시켰습니다. 예를 들어, 언제 방파제 건립되면 모래가 씻겨 들어가는 방식을 변경하여 이웃 지역의 침식을 증가시킬 수 있습니다.

많은 사람들은 "시장"이 이 문제를 해결할 것이라고 믿습니다. 주택 구매자는 다가오는 위험을 인식하고 취약한 부동산의 가격을 할인하여 결국 매력과 가치를 감소시킬 것입니다. 그러나 우리가 플로리다 부동산 중개인으로부터 들은 것은 시장이 아직 이 위험을 통합했다는 가정에 의문을 제기합니다.