주택 거품에 관해서 어떤 경제학이 말해야 만 하는가?

주택 거품에 관해서 어떤 경제학이 말해야 만 하는가?

호주 주택 가격의 급격한 상승은 주택 거품이 현재 존재하는지에 대한 경제학자들의 의견 차이를 야기했다. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-word는 미국 주택 가격 버블이 극적으로 터지면서 겨우 10 년 만에 순찰을하고있다. 호주의 부동산 가격이 계속해서 기록을 깨고 있기 때문에 많은 사람들이 이것이 지속 가능한 것인지 궁금해합니다. 대화

경제학자들은 거품을 정의하는 방법이나 거품이 존재하는지 여부에 동의하지 않습니다. 직관적으로 거품 (일부 부동산에만 국한되지 않음)은 자산의 가격이 일부 벤치 마크에 비해 과장되어있을 때 존재합니다. 그리고 여기에 문지기가 있습니다. 아무도 그 벤치 마크가 무엇인지에 동의 할 수 없습니다.

벤치 마크는 소위 펀더멘탈이라는 공급, 수요 및 가격에 그럴듯하게 영향을 미치는 변수들의 집합을 기반으로 한 자산 가치의 추정 일 수 있습니다. 주택의 경우 이러한 기본 요소에는 인구 증가, 세금 정책, 가구 규모, 가구 소득 및 기타 많은 요소가 포함됩니다.

그러나 경제학자들은 펀더멘털이 자산 가격을 결정하거나 각 펀더멘탈이 얼마나 중요한지에 관해 합의 할 수 없다. 뿐만 아니라 이러한 기본 요소의 가치는 예측할 수없고 관찰 할 수는 없습니다. 주택 가격이 왜 그 수준에 머물고 있는지 합리화하기 위해 누군가가 항상 기초에 기반한 이야기를 꾸며 낼 수 있다는 점에 주관적입니다.

일부 경제학자는 역사적 장기 평균이나 추세의 기초 가치 추정과 같은 거품을 측정하는 대안 벤치 마크를 제안합니다. 자산 가격이 평균보다 높거나 추세라면 우리에게는 거품이 있습니다. 그러나이 정의는 경제가 역동적이고 진화하고 있으며 장기 평균뿐만 아니라 추세도 변화하기 때문에 너무 단순합니다.

가격 상승과 거품

자산 가격이 경제학자들을 포함하여 대다수의 사람들이 비싼 가격에 도달하고 큰 수정 (버블 버스트)이 일어나는 것에 동의하는 경우에만 그렇습니다. 심지어 일부 경제학자들은 거품의 존재를 부인할 것입니다.


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자산 가격 버블의 초기 사례 중 하나는 17 세기의 네덜란드 튤립 구근 시장에서의 소위 '튤립 마니아 (Tulipmania)'였다. 자료가 고르지 만 많은 역사가들이 이야기를 다시 쓰는 데 큰 신경을 쓰지는 않았지만, Witte Croonen 구근에 대한 가격이 26 1 월에 1637 배 상승하고 첫 주에 최고치의 20 분의 1로 떨어지는 이유를 설명 할 수있는 것이 거의 없습니다 2 월.

그러나, 존경받는 학자 피터 가버 (Peter Garber)는:

튤립 마니아의 멋진 이야기는 이야기가 너무 분명히 사실이 아닐지라도 우는 거품을 맛볼 수있는 개박하입니다. 금융 사기꾼이 재정적 인 아마겟돈을 두려워하는 투자자로 가득 찬 세상에서 항상 준비된 시장을 찾을 수 있도록 교훈적인 사용을하기에는 완벽합니다.

주택 거품에 관해서 어떤 경제학이 말해야 만 하는가?군인들은 네덜란드의 17 세기 튤립 가격의 갑작스런 붕괴 이후 공급을 줄이고 가격을 안정시키기 위해 튤립을 파괴합니다. Jean-Léon Gérôme의 The Tulip Folly (1882)입니다. Jean-Léon Gérôme / 위키 미디어 커먼즈, CC의 BY-SA

거품이 관찰 자산 가격과 적절한 벤치 마크 가치 사이에 큰 차이가 있다고 가정 할 때, 이러한 격차의 단순한 존재는 그것이 어떻게 발생했는지에 대한 의문을 제기합니다. 대답은 대부분 심리학에 의존하기 때문에 많은 경제학자 (수학 모델에서 세계를 대표하는)가 개념을 고수합니다.

기포 착란

버블은 궁극적으로 판매자가 자산을 구매자에게 이익으로 팔고, 후자는 자산을 미래에 동일하게 판매하기를 희망하는 신뢰 게임입니다. 이 게임은 사람들의 상상력을 포착하고 자신의 차례를 설득하는 강력한 내러티브에 의존합니다.

유명한 미국 - 헝가리의 억만 장자 인 조지 소로스 (George Soros) 헤지 펀드 매니저는 한때 주목했다.:

[...] 기포는 얇은 공기에서 자라지 않습니다. 그들은 현실에서 확고한 기반을 가지고 있지만 오해로 왜곡 된 현실을 가지고 있습니다.

이 오해는 공식 경제학에서 종종 가정되는 완전히 합리적인 패러다임에서 벗어난 인간 행동과 특성의 결과입니다. 대신, 행동 경제학자들이 주장 하듯이 사람들은 여러 가지 편향을 나타낸다.

여기에는 예를 들어 기존 신념 (확인 편견이라고 부름) 또는 가장 쉽게 이용할 수있는 정보를 기반으로 의사 결정을 형성하는 경향 (가용성 편향이라고 함)과 일치하는 정보를 찾는 욕망이 포함됩니다. 사람들은 두 가지 이상의 모순 된 신념, 아이디어 또는 가치를 가지고있을 때 경험하고 불편 함을 해결하려고 노력하며 복잡한 문제와 사건 (프레임)에 대해 생각할 때 단순한 추상화를 사용합니다.

사람들은 가난한 직관적 인 통계 학자이며 이득을 경험하는 것보다 손실을 피하는 것에 더 신경을 씁니다 (손실 혐오라고 함). 인간 행동의 결함 목록이 계속됩니다. 또한 인간, 우리가 사는 사회적 동물은 경쟁자와 경쟁하고 동료와 경쟁하며 양처럼 떼를 지어 소문에 따라 행동합니다.

때로는 이러한 모든 특성과 편향이 서로를 재 시행하고 성층권에 주택 가격이나 주식 가격을 보냅니다.

거품을 누가 두려워할까요?

버블 자체는 우려 할 여지가 거의 없지만, 호주의 첫 번째 가정을 구입하려는 젊은 가정들은 그렇지 않을 수 있습니다. 문제는 당연히 모든 거품이 결국 튀어 나와서 두 가지 이유로이 수정이 일반적으로 폭력적이고 고통 스럽다는 것입니다.

첫째, 자산 가격은 종종 상승하는 것보다 빠르므로 하향 조정은 매우 짧은 시간 안에 가치를 파괴 할 수 있습니다. 둘째, 대부분의 거품은 부채에 의해 연료가 공급됩니다. 왜냐하면 거품이 이후 단계로 확장 될 수있는 유일한 방법은 자산에 대한 수요가 부채에 의해 강화되는 경우입니다.

높은 부채 및 하락하는 자산 가격은 고민 된 채무자가 대차 대조표를 수리하고 자산을 매각하는 악순환을 야기합니다. 이는 자산의 가격을 훨씬 낮추어 유사한 자산 소유자들에게 더 큰 고통을 안겨주는 식으로 진행됩니다.

버스트 버블과 관련된 통증은 상당히 다양합니다. 때로는 경제가 폭발적으로 거품을 일으키며 오히려 재빨리 회복하는 경우가 있습니다. 닷컴 거품.

그러나 주택 거품은 그들 자신의 리그에 있습니다. 역사적으로 그들은 항상 심한 경기 침체를 낳았다., 이것이 바뀌어야한다고 믿을만한 이유가 없습니다. 다음 번엔 다르지 않습니다.

거품을 다루는 방법에 대한 대답은 "아무것도"에서 "무엇이든지간에"에 이릅니다. 문제는 아무도 (정책 입안자 포함) 안정적으로 거품을 식별 할 수 없다는 것입니다.

버블과 같은 것이 있다면 버블이 이미 터지기 만하면됩니다. 기포가 더 커지지 않도록 조기에 행동하는 것은 위험하고 인기가 없습니다. 경제의 나머지 부분이 잘게 윙윙 거리거나 심지어 약세의 조짐을 보일 때 자산 가격 상승을 예상하여 금리를 인상하는 용감한 중앙 은행원입니다.

그래서, 호주는 주택 버블의 중심에 있습니까? 나는 사지에 나가 긍정으로 대답 할 것이다. 현재 주택 가격이 펀더멘털을 기반으로 정확히 있어야하는 이유는 많습니다.

그러나 내 의견으로는이 설명은 냄새 테스트를 통과하지 못합니다. 전례없이 높은 가계부 채와 결합 된 주택 가격의 두 자릿수 증가 ( GDP의 120 %보다, 세계에서 세 번째로 높은) 및 가계부 채 비율 (또한 세계에서 세번째로 높은), 불안정한 상황에 처한다. 투자자의 심리가 조금씩 바뀌거나, 금리가 약간 올랐거나, 실업이 눈에 띄게 증가한 것이 전부였습니다. 전체 계획이 풀립니다. 나는 틀렸어.하지만 역사는 내 편이 야.

저자에 관하여

티모 헹켈 (Timo Henckel), 응용 거시 경제 분석 센터 (Center for Research Macroeconomic Analysis) 호주 국립 대학교

이 기사는 원래에 게시되었습니다. 대화. 읽기 원래 기사.

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